【投資者日記 】蔡清偉(香港財經專欄作家)

佇足觀塘海濱長廊環顧眺覽,滾滾沙塵中在建的高樓大廈,玻璃幕牆的甲級商廈,顏色各異的舊式工廈鱗次櫛比、交錯林立,兩個時代的香港彷彿折疊在同一個時空,蓬勃發展的東九龍正在推動香港新經濟的車輪滾滾向前。

誰說香港本土沒有新經濟?那是因為還沒有來過東九龍。東九龍範圍包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿區,在2017年施政報告中,香港行政長官還宣佈將「起動九龍東」計劃延伸至新蒲崗。

作為香港傳統的製造業基地,東九龍一帶曾經輝煌過。後來隨著舊機場的搬遷及香港製造業的北移,這一帶的工廈完成了歷史使命。另一方面,由於香港金融業、服務業的發展,及香港產業升級,越來越多企業自然而然地聚集到東九龍,這裏慢慢地成為香港第二個核心商業區。

政府政策層面,在2011至2012年的施政報告中,香港行政長官宣佈「起動九龍東」計劃,正式將東九龍規劃為核心商業區,寄望其成為推動香港經濟的第二個引擎,具體措施包括檢討土地用途、強化城市設計,及改善區內的連繫和相關的基建設施。

東九龍規劃圖(政府新聞處)

(一) 東九龍 PK 中環

東九龍的發展,最初是為了彌補中環等香港傳統核心商業區寫字樓的不足,因此很多人會將東九龍比作第二個中環。然而,東九龍與中環還是有著許多不同。

第一,中環寫字樓租金已是天價,東九龍則較多優質且租金相對便宜的甲級寫字樓。根據仲量聯行2017年11月發布的《樓市回顧及展望》顯示,由於中資企業和金融服務公司的需求增加,中環的空置率已低於1.9%,2017年租金上升5.2%。

同期,東九龍新落成大量寫字樓,供應突然大量增加,因此錄得10.9%的空置率,租金更是錄得5%至10%的跌幅。從租金角度來說,東九龍可謂為企業,尤其是初創企業提供更多選擇,不用被迫挨貴租。

第二,在商業構成上,東九龍和中環也不儘相同。眾所周知,金融業和地產業是香港的兩大支柱產業,隨著中資企業、金融、地產的持續進駐,中環從來是金融、地產與服務業公司的集中地。

並非每個行業都像金融、地產一樣財大氣粗,離開中環,東九龍未嘗不是一個好去處。根據規劃署2011年委託米嘉道資訊策略有限公司(米嘉道)進行的《九龍東商業機構的統計調查》顯示,東九龍的機構構成中,進口、貿易和零售佔比53.4%,製造業佔比18.6%,建造業6.7%。除此以外,出版、傳播媒介、多媒體、創作等佔比高達4.5%,電訊及資訊科技服務佔比約3.2%,社會及個人服務業佔比約1.9%。

第三,東九龍是新區,規劃初期已經加入諸多考慮因素,交通運輸會較中環更加便利。例如,九龍在交通規劃上更具前瞻性,除了未來沙中線通車後,東九龍的交通承受能力有望進一步提升,亦會設立高架輕軌系統,圍繞風光明媚的維多利亞港行駛。

第四,與商業氣氛濃厚的中環相比,東九龍會加入更多輕鬆因素。官方資料顯示,除商業寫字樓的功能性區域,東九龍在行人環境、街道景觀及綠化也有所顧及,還會加入了水上活動、海濱建設及創意、休閒或娛樂設施,務求打造東九龍成為一個更人性化的綜合商業區。

第五,東九龍被選為香港發展智慧城市的試點,在規劃初期已經與想香港智慧城市建設互相協同。智慧人流管理系統、按個人特性及喜好提供的行人導向及能源效率數據管理系統,都能夠為香港智慧城市發展擴大應用規模。

值得一提的是,東九龍正在成為香港新經濟企業的孵化器,未來10年,不知道會有多少隻獨角獸在這裏誕生。仲量聯行數據顯示,2017年香港共用工作間(Co-working Space)吸納量達307900平方呎,較2016年的139200平方呎大幅增加。這其中相當一部分聚集於東九龍。

(二) 東九龍 PK 前海

租金低廉、產業多元、智慧創新,對比中環,東九龍在功能上與深圳的前海更為相似。作為「十二五規劃」的重點發展項目,前海成立的初衷,是希望透過港深兩地合作,在金融、現代物流、資訊服務及科技服務和其他專業服務四大產業上,建造一個智能城區。

某種程度而言,前海是為了香港而設。前海成立之初,就規定了其中三分之一的土地專供香港企業,為香港企業北上提供了新的土壤。而對於香港企業來說,前海低廉的租金加上政策的幫助,吸引力不小。另外,包括金融、現代物流、資訊服務、科技服務和文化創意等產業作為前海主要的發展產業,對香港產業多元化也有所幫助。

前海的發展,目前來說,更多的是依賴政策優勢,試圖吸引香港人及香港企業過去。在前海有各項有利香港人、香港企業的措施,如在前海註冊的港資企業可享國民待遇等。

另一方面,並非所有香港人及香港企業都會選擇北上深圳發展,與此同時,還有相當一批內地企業近年紛紛到港設點,拓展海外商機,這其中,深圳企業不在少數。

歷史的車輪滾滾向前,後來者自有後來者的優勢。對比前海,東九龍的發展潛力不容小覷,某些方面甚至尤有過之。

面積比較,東九龍方面,在啟德發展項目的320公頃土地中,就有約200萬平方米的總樓面面積可作商用或辦公用途。除此以外,計及觀塘及九龍灣商貿區的168公頃土地,新蒲崗商貿區的26公頃土地,「啟動九龍東」涉及的土地面積共計約514公頃。若以前海共約1400公頃,其中約三分之一(約466公頃)專供香港企業計算,東九龍的514公頃土地,就相當於為香港再造一個前海。這對於缺地的香港來說,可謂是發展方向的必然選擇。

吸納企業潛力方面,根據米嘉道2011年《九龍東商業機構的統計調查》顯示,2010 年首兩個季度在機構單位記錄庫內已登記的位於九龍東的私營工廠大廈、工貿大廈及寫字樓的商業機構共計約19396個。而截至2017年9月,前海蛇口自貿片區開業企業累計已經超過6萬家。以此做對比,東九龍還有相當多的空間去吸納更多企業進駐。

有了前海的發展經驗,東九龍在規劃時將有更多參考案例,無論是硬體還是軟件方面,只要是屆特區政府領導班子勵精圖治,多向其他國際城市,多向深圳杭州取經,東九龍成為亞洲區的創科重鎮,並非一件遙不可及的事情。