【源傳媒訊】香港特首林鄭月娥在最新一份施政報告中,決心增加土地及房屋供應,加上環球股市在周四(10月11日)急挫,多家大行紛紛看淡香港樓市前景。

(中原城市領先指數  來源:中原地產)

德銀周四發表研究報告指出,2018年施政報告土地及房屋供應方向大致符合預期,但將來未來土地供應的範圍大於早前的市場預期,而且充分照顧短中長期供應。

該行認為,港府將未來土地供應的公私營房屋分配比例調整至7比3,不太可能導致私人市場供應短缺,反而反映了需求趨勢。同時,該行指施政報告肯定了該行對土地供應正常化的看法,認為發展商未來將更關注資產周轉率。

德銀預期,香港地產股短期將受加息及貿易戰不明朗因素拖累,並相信香港樓市已進入熊市,該行給予收租股“沽售”評級,因為資本化率提高,會令淨資產值受壓。

此外,里昂周四發表報告指出,《施政報告》提出降低資助房屋訂價及增加供應料短期可減低私營房屋需求,而在長遠而言政府計劃將七成土地供應分配作公營房屋,相信將增加私樓市場競爭並減少土地供應,維持對持香港地產股的立場。

該行相信,《施政報告》對本地發展商有輕微負面影響,認為農地轉換僅在土地共享先導計劃中提出,而發展商亦需要撥當中七成作公營房屋之用,而政府市場佔有率將由現時40%至50%增至70%,將有助主導房屋市場,但就會為私樓發展商帶來競爭並減少土地供應,不過相信政策未必有即時影響,因為新開發用地需要數年才進入市場。

該行認為將居屋及首置上車盤價格與負擔能力掛鉤,將帶來更即時的影響,相信今年供應的7426戶將有效減低私樓市場需求。該行維持香港今年8月至明年8月樓價將跌15%的預測,認為加息將為資產價格帶來壓力,而人民幣貶值亦會減低內地人消費及投資需求,而9月份樓價已跌約2%,相信《施政報告》短期將為樓市帶來更多壓力。

另外,高盛周四發表報告指出,《施政報告》重點指出政府新增加土地將提升公營房屋比例,相信大部份為長期措施,包括大規模填海及提升公營房屋比例至70%,相信與私人發展商客源重疊的資助房屋供應將會增加,對有關發展商之收入來源有機會轉變表達關注。

此外,政策亦會導致私人發展商土地資源減少,導致私人住宅供應短缺對目前土儲較多的發展商有利,對仍需要買地的發展商則有負面影響,相信對面向大眾市場及豪宅市場的發展商分野將擴大,前者面對資助房屋的競爭風險。

至於匯豐研究周四發表報告指出,香港行政長官新一份《施政報告》之中,房屋政策維持著重增加供應多於減少需求,以及重整置業階梯,但認為主要問題仍然是土地供應短缺未能解決。

該行指出,投資者或會較為失望,因為《施政報告》於發展商農地轉換問題上沒有重大更新及沒有公布一個清晰的轉換機制,而農地轉換是短期土地供應的其中一個變數。此外,當未來土地供應撥給公營房屋的比例增加,私人住宅供應短缺將加劇。

匯豐研究認為,土地供應小組於年底前為紓緩土地供應問題提供更多資料後,香港地產股將會有正面反應,維持行業正面看法。

(香港自置居所比率(%))