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  【源傳媒訊】香港特區政府於6月29日公佈六項房屋政策新措施,當中最為熱議的便是向空置一手私人住宅單位徵收應課差餉租值兩倍的所謂「空置稅」(額外差餉)。大家或許可能都有這樣的疑問,中國最高房價的城市香港,即將徵收空置稅,內地城市有可能效法嗎?源傳媒記者 林蓁芯

  所謂房屋空置稅,是世界各地政府為了充分利用資源而對空置的居民房屋收取一定量的稅收,各處規定不盡相同,不過,一般都是對二手房徵收空置稅。例如加拿大溫哥華當局規定,房屋每年空置達到6個月便需要按照房產價值的1%來交稅,謊報業主將面臨每天罰款1萬加元的嚴厲處罰。

  不少人都很好奇:感覺內地住房空置率更高,內地會像香港一樣徵稅嗎?要研究這個問題,首先要先看看內地住宅空置率有多高。

  內地空置率成迷

  令人不解的是,一直都沒有一個機構提出準確的數據,住宅空置率在內地像是謎一樣的存在。騰訊房產研究院2015年曾指內地主要城市的住房空置率整體水準在22%至26%之間。

  原中財辦副主任楊偉民在2018陸家嘴論壇上提到,在中央財辦時曾經請有關單位,通過用電量來對全國住宅空置情況摸底調查,結果顯示內地無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高,推算比日本這種高度城市化、老齡化、少子化的地方還要高,而日本的空置率是13%。不過,楊偉民沒有提出實際數據,但可以合理推論內地空置率一定高於13%。這個數據不僅高於曾經發生樓市崩盤的日本,更高過美國、歐盟等地區。

  憂慮市場被震散

  資料顯示,2013年內地當局已經有動議徵收房產稅,過去了5年,到現在依然是雷聲大雨點小。空置稅方面,迄今為止更多停留在一些代表委員的建議上,尚未被提上決策日程。

  有人曾說,只要空置率不公佈,對於市場情緒沒有任何影響;一旦真的將住房空置納入監管,甚至徵稅進行約束,這比房地產稅更容易引發市場的震盪。

  港空置私人住宅4.3萬個

  再來比較一下香港住房情況和推空置稅原因。香港差餉物業估價署今年3月公佈,2017年私人住宅落成量增加22%至17790個單位,單位入住量為16950個,較2016年高出43%,2018和2019年的預測落成量分別為18130個和20370個。不過,現時本港一手和二手私樓合共的空置量達42940個單位,雖然只佔整體私樓的3.7%,但數目卻比2018和2019年全港私人住宅預計落成量總和38500個還多。

  空置率過高便證明財富過於集中化,房產被少數階層所壟斷。綜觀外國,一手加二手住房空置率一般都控制在10%以下。即使美國樓市情況最差的2007年至2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲的住房空置率也很低,荷蘭和瑞典一般住房空置率只有2%,法國為6%左右,德國約為8%。

  港府一直致力推動市場增加一手住宅供應,大眾市民亦普遍期望當局以此遏止樓價升勢。不過,越來越多住宅落成後未售出,與港府政策和市民利益背道而馳。

  香港未售出一手樓飆升

  港府6月公佈,香港近年已落成但仍未售出的一手私人住宅單位數目,由2013年3月底約4000個,增加至2018年3月底的約9000個,5年間市場上未售出的一手樓數量大幅飆升125%。相對於港府提出的每年1.8萬個私人住宅單位土地供應的目標,未售出一手單位數量達50%,比例實在驚人。港府發言人強調,「在房屋供應短缺情況下,這個趨勢並不理想,當局需要推出有效措施,促使發展商加快一手私人住宅單位的供應。」

  港府建議修訂《差餉條例》(第116章),要求獲發佔用許可證達12個月或以上的一手私人住宅單位的業主(主要為發展商),每年向港府申報單位的使用情況,如果單位在過去12個月內,有超過6個月的時間並未作居住或出租用途,便會被視為空置單位,有關業主必須繳付空置稅,金額為單位應課差餉租值的兩倍,即大約相等於樓價的5%。

  香港行政長官林鄭月娥早指出,特區政府計畫2018/19立法年度,向立法會提交條例草案以修訂《差餉條例》,獲立法會通過並刊憲後生效。由此推測,空置稅最早要到今年底至明年初才能開徵。

 

  難以抑制樓價

  宏觀來看,香港房價大幅下降是不大可能的事情。中原集團主席兼總裁施永青認為,香港高房價的真正癥結,是住宅用地供應量嚴重不足。

  香港資深投資銀行家溫天納強調,香港是自由港,稅率極低,特區政府主要稅收來源就是樓市和股市。他續稱,因為高房價長期存在,土地和房屋是香港銀行貸款重要的抵押物。若房價大跌,香港金融體系很可能面臨崩潰。

  根據美國機構Demographia今年1月公佈的第14次《全球房價負擔能力調查》,香港連續8次成為全球房價最難負擔城市榜首,房價對入息比率由2016年的18.1倍進一步惡化至19.4倍,數值更是調查歷來最高,意味一個家庭不吃不喝19.4年才買得起一間住宅。全球十大最難負擔城市,第2至第10名依次為悉尼(12.9)、溫哥華(12.6)、聖何塞 (10.3)、墨爾本(9.9)、洛杉磯(9.4)、檀香山(9.2)、三蕃市(9.1)、奧克蘭(8.8)、倫敦(8.5)。

  【源解碼】既得利益者阻港開發住宅地

  港府推出六項房屋新政策之後,市場未有太大改變,香港房屋問題歸根到底是住宅用地不足問題。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱,如政府短期內未能提出有效的增加土地方案,相信下半年樓價仍然會錄得顯著升幅。

  布少明表示,「房策六招」未有在新增土地供應上著墨,主要手段是協助市民以資助房屋形式「上車」,不但如此,「房策六招」更將可建約1.06萬夥私營房屋用地,轉為發展公營房屋,變相令私人住宅土地供應在未來數年將減少逾萬夥。

  樓價較97高峰升1.17倍

  財政司司長陳茂波在立法會會議上指出,「2018年1月至4月住宅成交平均每月5400宗,較去年同期上升7%;今年首4個月樓價累計上升7%;整體樓價較1997年的高峰高出117%。」

  截至2016年底,香港整體土地面積1111平方公里,75.7%為未建設土地,住宅土地只佔6.9%,即只有約7665.9公頃(100公頃=1平方公里)。另一方面,香港現有24個郊野公園和22個特別地區受法定保護,面積高達44300公頃,相等於全港土地面積約40%。

  在香港,有來自外國的非政府組織以及極少數港人,打著保育和環保的旗幟,多年來對住宅土地開發大力阻撓。2007年至2016年間,香港新增土地中,只有約200公頃劃作住宅用途,即整體土地的0.18%。期內,香港人口累增47.95萬人或7%,新增住宅用地面積太少,未能配合人口增長。

  事實上,在全球主要城市中,香港的人口密度位居前列。2018年香港已建設市區用地的人口密度高達每平方公里2.59萬人,遠高於新加坡(差幅127%)、首爾(差幅194%)、臺北(差幅241%)和倫敦(差幅363%)。

  其實,香港哪怕只開發1%至2%土地作為住宅土地已足以滿足市民。以鄰近的新加坡為例,約22%的土地是靠填海得來,是全球填海造陸比例最高地方之一。反觀香港,近年填海造地步伐大幅放緩,即使現時港府開始填海造地,仍要等十年才能解決令市民頭痛的住房問題。1993年至2000年期間,香港填海造地面積達2130公頃;不過,2009年至2016年期間,香港填海造地面積大減至只得202公頃,跌幅高達91%。

  仲量聯行董事總經理曾煥平早前表示,現時看來只有三個方向,包括填海、發展棕地及收回私人娛樂場如高爾夫球會等。他認為,加快棕地改劃是最正路的方向。

  特首林鄭月娥在提出空置稅時,一併提出要在今年10月的《施政報告》提出增加土地供應的具體舉措。目前民間是議論紛紛,有人稱此次空置稅政治意義多於實質,更有人提議要與內地合作,填內地土地發展香港,究竟未來如何,或許真的可以期待一下。

  【源拆局】港人能學新加坡組屋制度嗎?

  不少香港人一生只求能上車,但苦於樓價高昂,一直未能如願。不少港人羨慕新加坡的政府組屋制度,讓幾乎人人都能買樓,但這制度在香港行得通嗎?

  九成新加坡人住自置物業

  新加坡只有550萬人口,但建屋發展局(Housing & Development Board)已興建了逾100萬個住宅單位,主要在沿海的20多個新市鎮上。受惠於此,新加坡有約80%人口都住在政府所建的組屋,再加上其他擁有私樓的人口,新加坡近90%住在自置物業。

  香港自置物業比率只有約五成,加上香港樓價比新加坡高出不少,住房面積只是新加坡的一半甚至三分之一,難怪港人對此羨慕不已。

  雖然港人愛與新加坡比較,但兩地的差別很大。新加坡組屋使用年期達99 年,

  以低於市場價格發售,符合資格的申請人,一般需輪候3至4年才能獲得配額。另一方面,國民也可從市場上的組屋擁有人手上購買,沒有價格限制。不論購買一手還是二手組屋,首置及第二次置業均可獲資助。

  新加坡市民可動用公積金儲蓄來購買組屋。政府規定國民必須把收入約20%作供款,而僱主則須另外供款17%。雖然公積金用意是讓國民在退休後有一定儲蓄維生,但容許動用公積金以解決當下住屋需要,某程度也能讓國民有更寬裕的空間為退休籌備,同時改善現今的生活水準。對於年輕人,新加坡政府更有優厚的政策。比如說,新加坡政府為鼓勵生育,目前政策下夫婦夠較早購買組屋,單身人士則要35歲以上才能申請。