【源傳媒訊】廣深港高速鐵路香港段將在今年第3季通車。地產界普遍認為,這將促進兩地經濟活動交流更頻繁,直接利好樓市。這種利好不僅體現在高鐵站所在的西九樓市,全港各區樓市都可望受惠。

  宏觀層面來看,鐵路一直是拉動經濟發展的重要動力,一個地方經濟增長一定會抬升樓價。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑早前撰文指出,高鐵香港段通車,別以為只會推動九龍區樓市,實際上全港各區樓市也會「得益」,因為一個城市的樓價與許多因素拉上關係,鐵路等基礎建設是其中之一。

  祥益地產汪敦敬:非常看好西九龍樓市的前景。

  更多內地旅客會坐高鐵來港

  香港高鐵通車與內地龐大高鐵網絡連接起來。目前香港高鐵可以連接內地14個主要城市,預計2025年,內地將建成約38000公里的高速鐵路網。屆時,許多中小型城市往來香港的交通會變得更加便利,香港與各中小城市的商旅人數亦會顯著增加。陳永傑認為,在可見的將來,會有更多內地城市的企業與香港加強商業往來,香港作為對外視窗的功能亦會提升。

  高鐵沿線及鄰近城市要在香港建立業務基地,開設辦事處、開分支公司,自然需要在香港物色更多的寫字樓單位辦公,亦須僱用更多員工處理業務工作。這不僅為香港創造更多就業機會,亦有助商廈及住宅樓市發展,促進本港樓市交投。

  不少乘高鐵來港旅客都需要尋找住宿,除了酒店及旅館外,各區的民宿也可以吸引更多客源。

  九龍上蓋物業近三月成交大降

  中原地產營業董事蔡日基認為,高鐵通車在即,今年新年之後,一線地產代理明顯感受到,九龍站上蓋物業的業主異常敏感更紛紛封盤。過去高峰期,九龍站附近每月平均都能錄得50至60宗成交,但最近三個月竟下降到只有20宗成交。

  中原地產陳永傑:相信高鐵通車後香港樓市全面受惠。

  蔡日基表示,過去九龍站上蓋圓方一帶幾個封盤豪宅,重新開盤之後,樓價暴漲三成。簡單類比一下,九龍站上蓋樓盤的頂級單位目前平均呎價在5萬元至10萬元之間。等到10月份,西九龍高鐵站正式啟用之後,保守估計該區的豪宅價錢會再彈升三成,樓價隨時變成6.5萬元至13萬元一平方呎,如果樓價屆時攀升四五成亦不出奇。

  交通樞紐地位將影響樓價

  高鐵帶來樓市新思維,也許遠不止交通便捷可推高樓價。過往香港樓價主要取決於經濟活動需求、交通便利度、利息等因素,今後市民在評價樓價、預估樓價走勢的時候,會不會更多地考慮政策面的因素呢?政策頒佈施行,會不會意味著基建投入、交通便捷度、配套設施的提升改善?這些都值得留意。

  新地代理業務部總經理張卓秀敏指出,在香港,能成為港深澳三地交通樞紐的地方,將來隨粵港澳大灣區發展,潛力無可比擬。

  祥益地產總裁汪敦敬認為,高鐵帶來的經濟新格局已逐步成形。將來香港樓價最貴的地方就是交通最方便,同時可以與「一帶一路」連接融合的地方。這個地方必定是西九龍,因為透過高鐵由西九龍前往北京只需約10小時的車程,再由北京前往俄羅斯遠東地區只需要約30小時的車程。

  不過,有一種聲音認為,高鐵能否成為西九龍樓價走勢決定性因素,其實還需要斟酌。事實上,大嶼山離機場近,對於需要頻繁進行商務旅行的人士,時間對於他們可能比金錢更重要,住東湧豈不是更加方便?何況高鐵的速度始終較飛機慢。另一方面,高鐵站設在西九龍好多年前已決定,高鐵的利好因素早已在西九龍區樓價反映了,樓價會否等到高鐵通車後才突然急升?

  浸大巫伯雄:高鐵通車對香港樓市正面。

  浸會大學經濟系副教授巫伯雄也贊同高鐵通車對於香港樓市影響正面。不過,巫伯雄亦坦言,目前香港樓市租金回報率已太低,加上美國利率走勢向上等因素,不能因為高鐵通車就斷言香港樓市一定因此上升。倘若發生某些少數事件,恐怕樓價真的不好說。

  西九或誕千億地王

  發展局公佈2018/19財政年度(下年度)賣地計劃中,高鐵西九總站的商業發展起動,西九總站上蓋「巨無霸」商業地皮納入賣地表,預計可以興建超過316萬方呎樓面,規模較毗鄰九龍站的環球貿易廣場(ICC)多逾12%,市場最高估值達1424億元。有觀點認為,高鐵效應隨時催生全港首幅千億地王,若成功以此估價售出,政府庫房必將再度「水浸」。

  雖然目前暫未敲定項目是整個推出,抑或分期推出,但不少發展商已經摩拳擦掌、躍躍欲試。據悉,新地(016)及長實(1113)兩大發展商已表明將積極研究有關地皮。

  近期西九龍豪宅不少業主都封盤。

  大灣區樓市齊升溫

  高鐵通車能更好地把香港與大灣區「黏在一起」。香港高鐵試運營期間,有乘客表示,日後居住在廣東各個城市的居民往來香港會相當便捷,香港市民回內地亦是如此。中原地產營業董事蔡日基樂觀認為,高鐵客流量旺,會帶動高鐵沿線樓市活躍起來。他舉了個例子,現時惠州一套房大概需要100萬元人民幣,香港高鐵通車後,可能會使得惠州樓價推高多五成以上。

  中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛表示,高鐵當然會對內地樓市有積極作用,但是現在各地調控政策作用之下,很多發展商不會亂開價。即便是珠海、中山、惠州這些熱門投資城市,預計未來12個月樓價增速不會太急太猛,最多升一成,最少升半成。目前大灣區內的土地成本已經不低,政府限制在大灣區內的樓市炒風。因此,如果將來政策放寬,這些城市的樓價才有可能大幅攀升。

  香港樓市處於高峰

  大灣區內第一波入市的投資客早已經下手了,相信高鐵通車以及相關概念會吸引來第二波、第三波的投資客。香港樓價正處於歷年的高位,在這個時候或許不是投資本港物業的好時機,這也是投資客轉移陣地選擇在廣東投資的原因之一。反觀歷史,早年隨著羅湖等地樓價飛升,第一代投資深圳樓市的炒家享受到了甜頭。近年不少本港投資客轉戰大灣區投資物業。

  據許大衛透露,近期更多投資客都留意珠海橫琴地區的發展情況。而令人吃驚的是,目前香港樓市投資客的平均年齡在30歲至40歲之間。從中可看到香港年輕人對於物業投資的意欲之強烈。(記者 鄭珊珊)