大灣區概念相信利好香港商廈市場。

  「粵港澳大灣區」目標是打造世界級灣區,從東京灣區和紐約灣區等可見,灣區樓價往往比鄰近地區高出一大截,可見粵港澳大灣區樓價勢必增長。作為大灣區最前線國際都會的香港肯定受惠最多。事實上,無論發展商、地產代理及測量界亦認同香港住宅及商用物業價格將受惠於大灣區概念。記者曾浩榮

  中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄指出,「粵港澳大灣區」城市群發展規劃是國家級規劃。在此國家級規劃下,灣區內資金流、物流及人流將來互相交匯,必定會比現時更頻繁。由於香港一向與國際市場緊密聯繫,有望成為大灣區與國際市場之間的橋頭堡,吸引灣區資金流及人流聚集,勢必利好香港地產市場,特別是甲級寫字樓。

  黃偉雄樂觀預期:「規劃勢帶動愈來愈多內地企業來港設辦公室,中環甲級寫字樓均價短線有望突破至4萬元以上。」

  為什麼香港甲級商廈最受惠?黃偉雄解釋,中資公司來港購買商廈近幾年已成新常態,中資公司為提升品牌及在國際市場建立足點,願意支付更昂貴租金,其實已令香港商廈租金及價格上升不少。受惠大灣區規劃,香港甲廈需求有望「更上一層樓」,進而改變香港商廈市場生態,甲級商廈將是跨國企業必爭之地,而本地及外資中型企業或搬遷至乙級商廈。  

 

  中原地產亞太區主席黃偉雄相信中環商廈尺價有機會沖上5萬元。

  中環甲廈尺價達3.8萬

  黃偉雄進一步指出,金鐘及中環一帶核心商業區甲廈近期平均成交尺價已達3.6萬至3.8萬元水準,而早幾年仍然不足3萬元,可見甲廈價格升幅是何等迅速。7月份更有一宗尺價達5萬元成交個案,雖然個案始終不能代表整體市況,但受惠於大灣區初步政策有望年底前公佈,料短期有可能出現多宗尺價達4萬元或以上的甲廈成交個案,長遠而言,5萬元均價亦有機會成真。

  被問及中資是否只垂青核心商業區時,黃偉雄稱,核心商業區代表身份,中資企業普遍會視金鐘及中環為優先進駐地,但長沙灣、九龍灣及黃竹坑等較新商業區今年亦見不少大型內地企業主進駐,相信由於新型商廈更符合內地企業要求,例如空間較寬敞、樓底較高及擁有命名權等。今年第二季,中國船舶重工便購買長沙灣兩層及大廈命名權,涉資約2.6億元。  

 

  香港可全程參與

  黃偉雄又指出,地產業界對「粵港澳大灣區」反應較為積極,因為大灣區核心計劃是融合粵港澳11個城市的優勢,產生積極的協同效應,香港明確可「全程參與」。

  事實上,中原地產於今年8月中已公佈,夥拍中原測量師行和區兆堅建築及工程設計顧問推出新服務,目標是向有意在港覓地的內房企業提供包括投地前期策劃、拍賣或招標前諮詢,及價格分析等一條龍增值服務,劍指「粵港澳大灣區」所帶來的機遇。

  香港測量師學會前會長餘錦雄指出,未來「粵港澳大灣區」將會有高效率的政策、資金、貿易及基建共通,香港作為大灣區重要部分,做生意的主力範圍,可以擴展至有數千萬人口,及數萬平方公里土地面積的大經濟圈,發展前景十分正面。

  港豪宅受灣區富商追捧

  對於大灣區是否對香港樓價有利,餘錦雄強調,「香港是有錢人喜歡置業的城市,隨著大灣區整體格局逐漸形成,大量大灣區投資自用人士會融入香港樓市,尤其豪宅,預計未來數年港豪宅需求增加之下,價格會持續向上。傳統豪宅區中,以半山區及南區因有海景之利,應該最受惠,估計來自大灣區城市各行各業的富有人士皆有興趣。」

  餘錦雄另指出,香港作為特別行政區,受到「一國兩制」眷顧,內地很多政策都將香港作為一個海外地方處理,由於有這個優勢,內地很多富有人士都喜歡把部分資金或資產放在香港,大灣區規劃對這個本來已經是龐大的購買力會有更大的推動,這對香港的房地產市場有極大支持。

  香港地產於粵港澳大灣區商機:

  香港物業受惠方面

  大灣區資金及人流互聯互通下,香港物業市場變相進一步加大;香港物業屬港元資產,可對沖人民幣匯價變動影響;在香港購商廈作分部或總部,已證明是踏足國際市場可行途徑。

  料較受惠香港物業

  甲級寫字樓及豪宅

  香港地產業商機

  物業投資、物業發展、銷售代理、項目規劃,及建築工程等

  地產業優勢

  熟識香港及廣東省地產市場,不少已在廣東省多個城市設分公司,有相當客戶群;瞭解國際市場,可充當灣區企業與國際市場之間聯繫人。

  可能遇到問題

  內地對資金外流監管趨見收緊,或阻礙內地企業投資香港市場步伐;香港正實施打壓樓市外來需求措施,提高內地人士在港置業門檻

  解決建議:

  針對性優先內地企業或個人投資香港市場的程式及監管

  【深度分析】香港年輕人置業曙光  

 

  香港青年人難以在港置業,遷往大灣區應是一個好選擇。

  香港樓價高昂、年輕人置業困難問題,多年來一直難以解決,「粵港澳大灣區」出現,令港樓升值潛力進一步增加,不禁令人懷疑會否加劇「上車難」程度。筆者卻認為,大灣區反而應該成為香港年輕人置業曙光,因為灣區內「四流」(人流、資金流、物流、資訊流)流通未來勢越趨方便。一旦實現一小時生活圈,屆時港人置業選擇就不用限於香港,根本上解決剛需購買力與樓價錯配情況。

  綜合而言,從香港到「粵港澳大灣區」其他城市最多大約3小時,來往就需6小時,阻礙了港人跨境生活,但隨著高鐵、港珠澳大橋及各條高速公路通車,大灣區交通就可能縮短至1個小時,相當於不少上班族現時在港跨區上班所需時間。換個角度想,屆時即使居於內地城市,每日來香港上班亦不是難以想像。

  事實上,目前大灣區不少內地城市住宅尺價不到香港二成,置業門檻遠較香港低,相信不少難在香港買樓的年輕人都能負擔到有關樓價。

  【置業攻略】粵港跨境買樓知多D  

 

  港人置業的目光應該移入大灣區。

  隨著粵港澳大灣區政策日後逐步落地,跨境置業需求應會上升。由於內地與香港樓市政策及法規有所差異,內地人在港買樓可能會遇上按揭成數較低及須繳三成印花稅情況,而香港人到粵置業則可能碰上限購令、限貸令及其他法律問題。綜合而言,北上購房應帶律師,南下買樓不妨找地產代理。

  香港近年持續推出壓制外來買樓需求措施(辣招)。據現行措施,內地人(沒有持有香港永久性身份證)在香港買住宅時,需要繳付相當於樓價15%「雙倍住宅印花稅」(DSD)及15%「買家印花稅」(BSD),即買一個400萬元單位,就要繳付120萬元印花稅;買一間2000萬元豪宅,就要撽付600萬元印花稅。

  值得一提的是,上述DSD是針對住宅,BSD是商用物業皆適用,即是內地人買商用物業印花稅一般是15%起,額外成本少了一截。除印花稅外,如果收入來源地不是香港,相應按揭成數上限更會降一成,即是須繳付多一成首期,一旦持有另一香港物業,成數再降一成,置業成本可謂比香港人高出不少。

  內地嚴控2套房

  相對之下,香港人北上購房,前提是有關城市已開放港人購房,而即使開放購房,購買第一間物業可能問題不大,購買第二間或以上物業時就可能碰上限貸令、限購令或提高首付比例措施。內地措施是「因城施策」,不同城市打壓樓市力度都有所不同,當中一線城市純住宅物業最嚴,甚至可能無法獲得購房准許件。

  以深圳為例,香港人要在當地購買純住宅物業,若不是可證明已居住了5年或以上,就要有認可檔證明有必要需要在當地工作,否則只可購買成本較高的綜合體的項目,即商住性物業。買家獲得屋產證,後2年內轉售物業,會因應不同時間,被徵收最高達30%稅項。

  珠中佛較適合港人購房

  具體而言,港人如果在粵港澳大灣區購買住宅,珠海、中山及佛山等城市會較適合。第一,有關城市早年已開放給港人買樓,要求亦比較寬松,一般不用提供暫住證明及工作證明等檔予政府。第二,當地銀行房貸亦不屬太緊,一般可借樓價七成房貸(首間物業)。第三,來往香港方便,按市場預算,經港珠澳大橋到珠海,最快車程需時30分鐘,而中山及佛山在港珠附近,大約1至2小時已可由香港到達。第四,交通方便代表升值潛力。