中資進軍海外市場多年。

  【源傳媒訊】2018狗年對於計劃進軍海外房地產的內地企業而言,絕對是特別的一年,因為國家發改委早前頒布兩項關於海外併購的新法規,即新《企業境外投資管理辦法》及《境外投資敏感行業目錄》皆於3月1日正式施行,引導內地企業海外投資,過去「母小子大」、「快設快出」等行為相信將一去不復返。

  去年可謂是海外地產投資「整頓年」。相比2014年至2016年海外地產併購連續出現爆發式增長,內地2017年對外地產投資金額大跌,明顯出現陣痛。部分中國企業更由在境外「買買買」,風向突變成了「賣賣賣」。曾是最活躍海外併購買家之一的中國海航集團,屢次被指正考慮出售境外的物業。無獨有偶,復星、萬達等爆出從海外撤資。截至2018年2月,3家公司出售物業金額已達逾百億元。

海航集團連奪啟德4幅住宅地,但今年突然出售其中3幅。

  國家統計局2月底公佈了2017年國民經濟和社會發展統計公報,當中對外房地產投資下跌情況明顯,去年僅錄22.0億美元,按年大跌79.6%,減少84.4億美元。對外房地產投資為何會大減呢?答案好簡單,是內地當局有意而為,決意改變企業積累多年境外併購地產的「陋習」,推出新規以改善風氣。

  房地產成限制投資類別

  2017年8月,內地當局頒布《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》,釐清甚麼是「鼓勵」、「限制」和「禁止」的境外投資。當中房地產納入為限制類別,即政府需強化引導投資。但限制是否代表不準收購呢?答案當然不是。

  這一點從中國主權財富基金中國投資公司(以下簡稱中投公司),成為了2017年歐洲最大房產交易的買家就可證明。該公司去年6月確認以122.5億歐元(折合逾1043億港元)從黑石集團(Blackstone Group)手中收購了歐洲最大的物流公司之一Logicor。有關收購於2017年12月已完成,進程十分迅速,並沒有出現太大阻礙。

萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅指,中資資金多流入海外商業地產。

  萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅指出,中投公司這單交易規模之大,足以令內地企業對外地產投資由按年下跌,轉為比2016年金額有十幾個百分點增長。有關交易順利達成,亦反映出政府新規不是為打擊「投資海外地產」行為,而是抑制「亂投資」行為。對於符合國家發展的投資,如配合「一帶一路」倡議的投資,反而會去鼓勵。

  中資至愛租金收入豐商業物業

  就內地資金投資海外地產的興趣,紀言迅稱,資金意慾其實未見減退,去年中當局對外投資政策逐漸明朗,內地投資者和發展商投資海外即見重新增加。以澳洲住宅用地為例,2017年全年涉及內地資金金額為20.2億澳元,佔所有發展用地投資的三分之一。

  紀言迅又稱,雖然市場印象中,中資經常投資海外住宅地,但有可觀租金收入的商業物業才是中資最愛,主要由於有關商業物業即時可帶來穩定收入,既能分擔匯率風險,亦可為日後拓展市場帶來資金支持。如果除去中投上述收購,流入海外商業地產資金大約佔整體的逾兩成,比例最大,住宅則約兩成。

中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛(左)指出,未見房地產投資海外地產興趣大減。

  中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛指出,近年內地收緊中資收購海外地產項目,其實未見對內房進軍海外房地產市場造成影響,首先內房集中海外發展浪潮始於幾年前,當時收購或投資多個大規模項目,目前絕大多數項目仍處於初期發展階段,部分樓花銷售則完成不少,部分更已反映在內房業績上。

  對於碧桂園(2007)2017年3月傳出其位於馬來西亞的項目「碧桂園森林城市」在內地暫停銷售,許大衛認為,碧桂園更多是基於自身考慮,就如一些企業出售海外資產,相信只是內部商業考慮,與行業趨勢沒有關係,事實上亦有內房繼續於海外投資,更設立專責部門。

綠地中國總裁曹舟南曾指出,綠城海外已正式成立,反映集團海外戰略正式啟動。

  綠城中國(3900)去年就宣佈,成立綠城海外房地產,意味綠城海外戰略正式啟動,推進海外地產試點。綠城中國總裁曹舟南表示,「十三五」期間,綠城中國將持續聚焦澳洲、北美和東南亞三大區域的核心重點城市,如澳洲悉尼、墨爾本、美國洛杉磯、三藩市等城市進行佈局,計劃完成至少10個海外項目的落地,儲備超過200億元人民幣的海外可售貨值。(源傳媒記者 況閒)