2018內地樓市六大猜想

2018-01-26

來源:源傳媒

  1月18日,國家統計局公布了《2017年中國房地產開發投資和銷售情況》,其中,商品房銷售面積和金額創歷史新高。與此同時,年初部分地區樓市調控政策在悄然放開。2018年房地產會呈何種發展態勢?調控真的會放松嗎?房產稅等長效機制的建立在2018年又將如何開展?本報記者采訪了業內知名的專家,從房地產調控政策、購房人群、房產稅的出台以及長效機制的建設等方面為大家帶來了2018年中國房地產六大預測和猜想。

  差異化調控總基調不變

  2018年伊始,中國多地區樓市頻釋放回暖信號。日前,蘭州市住房保障和房產管理局等三部門聯合發布通知稱,將對現行房地產市場調控政策進行調整,取消限購措施。與此同時,南京、合肥等地也紛紛傳出限購松綁的消息。有很多人解讀為2018年樓市調控將有所放開。

  中原地產首席分析師張大偉告訴記者,從未來趨勢看,在房價出現波動的情況下,調控政策過嚴的城市,政策加碼的必要性已經不復存在。以最典型的蘭州為例,庫存過多的區域松綁政策,庫存少的區域加碼調控,符合調控的大方向。後續還會有更多城市出現類似政策調整,以往部分城市的「一刀切」限購並不利於市場平穩,未來更多的城市將執行一城多策,調控形勢趨向多樣化。

  中原地產華南區總裁李耀智在接受記者采訪時表示,2018年還會延續去年房地產調控政策,繼續保持從緊的政策。而年初部分城市放松調控政策的行為,只是根據地方具體情況做調整,中央對房價調控的總體基調不會改變。「我認為去年政府在房地產限購和限價方面,做出了不錯的成就,房地產市場普遍趨於理性,流入房地產的資金緊縮。因此,2018年依然維持去年的政策,擠出投資的水分。但是,今天以來,部分城市在規劃方面旨在吸引人才,會針對剛需做調整。」他表示。

  剛需改善族或迎機遇

  目前來看,各一二三線熱點城市都配套了嚴格的調控政策,深圳2016年10月更是出台了「史上最嚴的調控政策」。之後,一二線城市的調控政策普遍「認房又認貸」,意思是以前有過房貸或買過房,再次買房就算二套房,首付比例加大。因此,外界普遍認為這些操作會「誤傷剛需」。

  此前,住房和城鄉建設部部長王蒙徽在一年一度的全國住房城鄉建設工作會議上表示,2018年將針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。由此看來,官方也看出來目前的部分調控政策對於剛需和改善住房一族太過「殺傷力」,所以這是否意味著新的一年,對於剛需和改善住房一族的調控政策會有所改變呢?

  調控或向剛需松綁

  專家們都給出了肯定答覆,中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對記者表示,不僅是調控政策,包括現在房貸利率普遍上浮,都影響到首套房的剛需,但這些都只是目前階段的表現。在大的背景之下,中央希望銀行放貸的體系里面,房地產在信貸的佔比不要過高。如果認房又認貸的通道面向剛需放開,銀行每月資金流向房地產比例還是偏大了,這樣會影響實體經濟對於資金的需要。國家從宏觀經濟平衡來做決策,但是剛需確實也受到了影響。他認為,從1月份開始,政府對於首套房和改善性的居住方面會給予一定的支持,比如放松信貸等。除此之外,最大的變化是租賃市場的建設。預計2018年租賃市場會飛速發展,包括土地制度的供應,現在大規模的向租賃市場傾斜。還有銀行的信貸體系,銀行會向租賃開發和租賃消費的方向來去提供信貸。另外,土地資金、房地產資金,其他的直接融資手段的空間也會放大,逐步滿足租賃市場日益增長的資金需要。

  李耀智指出,2018年是房地產調控會向「剛需」適當放開,但調控政策的總導向不便,總體會施行差異化調控。他預計,各地的差異化政策預計會在年初出台。

  房地產市場漲幅將放緩

  2017年是嚴調控和去庫存的一年,房地產的成績單到底如何?1月18日,國家統計局公布了《2017年全國房地產開發投資和銷售情況》,數據顯示,2017年,商品房銷售面積16.9億平方米,比上年增長7.7%;而商品房銷售額133701億元,增長13.7%。

  對於今年的房地產發展態勢,張大偉預測稱:「因為持續加碼的房地產調控政策,疊加收緊的信貸,2018年預計全國房地產市場漲幅將繼續放緩,銷售額可能在2017年的基礎上有輕微回落。」

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預測稱:「2018年『房住不炒』是大環境,但是考慮到土地成本和購房需求等,很多指標依然可以維持正增長,包括需求端和供給端的指標。尤其是對於房屋銷售來說,2017年其實部分需求有點受壓抑了,所以到了2018年部分城市銷售數據還是會很不多的。在去庫存和控房價的導向下,不排除部分城市會有『郊區去庫存+限售』、『市區做租賃+控房價』的差異化調控思路。」

  三四線城將降溫

  毫無疑問,2017年嚴調控政策下,中國房地產的瘋漲得到了抑制。中原地產研究中心統計數據顯示:一線城市2017年全年成交量暴跌。北京上海廣州深圳。4個城市截止去年底,合計商品房住宅(不含保障房)簽約192283套,相比2016年全年的324549套,下調了41%。中國指數研究院發布年度報告顯示,一線城市樓市總體成交量相比2016年下降37%,二線城市樓市總體成交量同比下降15%。

  與一二線樓市的「冷凍」不同,2017年的三四線樓市可謂是異常火爆。上海易居房地產研究院發布報告顯示,2017年,弱二線、三四線城市繼續輪動式上漲,支撐著全國樓市總體餘溫尚存,全國房屋銷量、均價、購地、新開工等諸多指標仍然保持正增長,但多數增幅較2016年有所收窄。

  當地購買力無法匹配高房價

  李耀智表示,去年部分三四線城市大漲是受資金的流入以及一二線城市人口外溢的影響。他指出,2016年一二線城市房價漲幅很大,隨即政府部門拉開調控大旗,這導致部分人有購房需求但沒有購房資格,隨即轉戰三四線城市。「目前部分三四線城市房價的漲幅已經影響到當地人的購房了。日前去廣東省湛江出差,發現當地房價近兩年從8000元/平米,漲到了一萬五每平米,幾乎翻了兩倍。雖然漲幅如此明顯,但是對於在深圳工作的人來看,仍然十分便宜。」

  對於未來三四線城市的房價走勢,李耀智認為,2018年會有所降溫。原因之一是2018年棚改由過去年均600萬套減少到500萬套,另外,三四線城市自身的購買力無法持續與房價匹配。「總理李克強預計2018年GDP增速在6.9%左右,房價漲幅也會在6.9%左右,大幅超出的情況是危險的。」

  長效機制關鍵年

  雖然專家們紛紛表示,2018年中國整體樓市仍將趨於平穩,甚至部分熱點三四線城市會出現降溫。但是,中國房地產經過多輪暴漲,一二線城市、部分三四線熱點城市的房價令普通工薪階層難以承受早已成了不爭的事實。除開嚴厲的調控政策外,政府和相關部門紛紛探討房地產長效機制的建設。

  近日,湖北、四川、寧夏等地相繼召開住房城鄉工作會議指出,2018年房地產調控將完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。多家機構的報告都認為,2018年是房地產行業的新起點,也是長效機制的關鍵年。

  租賃住房成重點

  宋丁表示,2017年下半年開始,一直到「十九大」,再到中央經濟會議,透露出來的信息,就是從2018年開始要大規模推進房地產的長效機制建設。首先包括土地制度,現在越來越多的土地出讓已經不再走以前「招拍掛」的商品房路線了,而是大規模建設保障房與租賃住房,固定土地用途,但出讓價格便宜。然後是信貸制度,它的長效機制表現在商品房領域利率逐步穩定在一個高點來避免信貸爆發式增長,另外還有大量的信貸轉向租賃信貸。而整個房地產開發當中的長效機制表現就是,國家已經把發展租賃市場形成一個大戰略,所以今年各個城市,特別是一二線城市,租賃土地存儲率上升和租賃房的開放會成為一個大潮流,租賃土地的供應量每年可能會達到整個土地供應量的50%。

  「2018年會拉開房地產長效建設的序目,但遠達不到長效機制的建成標準。估計中國房地產長效機制的建立需要5年至8年的時間,但是信貸政策會提前施行,房貸利率會朝著穩定宏觀經濟,同時又不影響剛需的方向來走。」他說道。

  房產稅恐難出台

  作為房地產長效機制建立的重要一環,房地產稅的徵收也一直是大家關注的焦點。此次再度掀起房產稅討論熱潮的是源於中央財政部負責人在相關報道中談及房地產稅。他首次明確了房地產稅將按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則,推進房地產稅立法和實施。討論多年的房產稅真的要開徵了嗎?又面臨哪些難題?

  怎麼收收多少還需研究

  中國人民銀行參事、原中國人民銀行調查統計司司長盛松成認為房地產稅的落地道路是曲折的。「房地產稅涉及到房產,涉及到地產,我們把它混在一起叫房地產稅。中國情況又和國外情況不同,因為我們的土地是國家的,不是私有的,我們只能用70年,實際上是我們買了70年的使用權,我們在買房子的時候,實際上這70年的使用權,這土地,作為老百姓已經付了錢的。所以從道理上說,我們的房地產稅和國外的房地產稅情況是不同的,在國外,土地原本就是私有的」他說道。

  除此以外,盛松成還認為,房產稅主要探討的是對持有環節收稅,而針對此環節收稅的設計頗為复雜。「除了地產稅以外還有一個房產稅,實際上我們現在討論的所謂房地產稅,主要是指房產稅,就是對房屋本身繳納的稅,而房產稅又一分為二,一部分是交易環節的稅,也就是說買賣房子要付的稅,比如增值稅、營業稅。另外一方面是持有環節的稅,也就是保有房屋需要付的稅,每年都要付。房地產是一個長期的商品,可以住50年、80年,甚至更長。所以持有環節的房產稅不可能一次性付掉,在發達國家很多國家都是住一年就付一年,這叫做『保有稅』或者說『持有稅』。現在大家討論的實際上並不是交易環節的稅,因為交易環節的稅早就有了。而持有環節的稅就沒那麼簡單了。它涉及到整體的稅制設計,收這樣一種稅的目的、怎麼收、收多少,會有什麼影響,這些必須深入地研究。」

  另外,房產稅的徵收還存在區域差異化的問題。盛松成表示,從總體看,房地產稅是屬於地方稅,主要由各個地方政府來主導房地產稅的征收或者怎麼徵收,這又涉及到每個不同地方的政府。這就涉及到不同的一線、二線、三線城市,不同的徵收標準。「有的地方房子很貴的,有的地方房子不貴,那麼征房地產稅的目的是什麼?究竟是為了抑制房價還是為了解決貧富差距問題?還是為了解決地方政府的財政收入來源問題?因為地方政府現在財政收入來源中有相當大的部分,甚至於超過50%的部分,是賣土地賣來的,如果徵收房地產稅是不是要代替賣土地的稅?這又是一個,怎麼徵,一套徵不徵,還是兩套徵,是個別城市徵,還是全國一起徵。」他說道。

  針對上述三大徵收難題,盛松稱認為,房產稅短期內空難出台。(記者 施美)

【責任編輯:肖静文】
相關文章
專欄文章
星期一(2月5日),鮑威爾(Jerome Powell)正式接替耶倫(Janet
港股評論
全球股市昨日爆發小型股災。隔晚美股一度暴跌近1600點,收市單日跌幅創6年半來最
重要新聞
美股近日急瀉觸發全球股災,亞太股市昨日跟隨「直插無水花」,普遍跌幅介乎2%至6%
社評
匯率變化對進出口企業是一把雙刃劍:一方面,人民幣升值令企業進口成本相應下降;另一
上市公司
皇中国际(01683) 积极探索航空旅游业务及金融服务相关商业机会的皇中国际(1
能源公司
近日,华信洋浦石油储备基地一期工程,摘得了2016-2017年度国家优质工程奖。
粵港澳大灣區
粵港澳大灣區的發展框架正在逐步建立,德勤今日(2月6日)發表德勤《從"世界工廠"
重要新聞
國學大師饒宗頤於2018年2月6日凌晨去世,享年101歲。饒宗頤先生學貫中西、耕