中資「搶地」風頭一時無兩 地王頻出

2018-01-22

來源:源傳媒

  中資過去一年,在港「搶地」風頭一時無兩。

  【源傳媒訊】剛踏入2018年,已有百億「地王」誕生,在本月16日批出的九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界住宅地,也是由本地發展商九龍倉(004)以124.51億元投得,每平方呎樓面地價約28557元,創下了九龍住宅地樓面呎價的新高。

  回顧剛過去的2017年,香港不論在政府賣地、港鐵招標項目、住宅地收購,還是商業寫字樓買賣,都能夠發現中資集團參與的足跡。去年地政總署所批出的10幅住宅地中,有7幅涉及中資發展商,其中兩幅更是過百億的住宅「地王」,中資在港「搶地」風頭可謂一時無兩。

  搶地潮始於啟德發展區

  眾所週知,啟德是政府近年重點發展的新區,而中資「搶地」潮正由這裡開始。從2016年年底開始,海航集團分別在11月及12月以88.3億元及54.1億元投得啟德第1L區3號地盤及第1K區3號地盤。海航投地的勢頭延續至去年年初,於去年1月及3月投下啟德第1L區1號地盤及1L區2號地盤,中標價為55.3億元及74.4億元。

  啟德新發展區模擬圖。

  短短4個多月內,海航斥資272.1億元「橫掃」啟德4幅住宅地皮,成為了區內的「大地主」,4幅地皮平均每呎樓面地價介乎1.3萬至1.36萬元。據源傳媒了解,海航於啟德的其中3幅地皮,分別為啟德第1L區1號、2號及3號地盤屬相連地皮,估計可以一併發展為最近海邊的單邊豪宅群,相信合併發展能夠帶來協同效應,有望打破區內呎價紀錄。

  鴨脷洲地王

  除了海航外,去年年初破紀錄的百億「地王」也是由中資發展商所投得。去年2月,位於港島鴨脷洲利南道的住宅地以168.6億元批出,中標發展商為龍光地產(3380)及合景泰富(1813)。根據香港地皮造價紀錄,上一幅「地王」已是1997年的小西灣地皮,當年批出金額為118.2億元,事隔20年後,紀錄由兩家中資發展商打破。

  紀錄不斷破 173億破紀錄地王

  雖然去年年初已有鴨脷洲地王破紀錄,但只能說「紀錄是用來打破的」!由世茂房地產(813)聯同信和置業(083)、會德豐地產等中港合組財團,以172.9億元的破紀錄高價,投得位於長沙灣興華街西新住宅「地王」。事實上,近年百億「地王」頻出,令地價不斷推高,中資也好,港資也好,相信以合組財團方式投地會大大提高中標機會。

  萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文

  去年上半年中資財團在港投地非常活躍,萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出,近兩、三年中資財團在港缺乏土地項目,因此大手買入多幅住宅地皮發展。但去年下半年中資投地減少,他估計與中央政府限制資金流出有關,此外,也反映中資在港地產項目仍在發展中,需等待資金回流。

  中資在港買地進入第三階段

  林浩文指出,過往中資一直有在港參與土地買賣,只是大家未有察覺。他把中資買地分為三個階段,在第一階段,中資主要是夥拍本地發展商或投資者共同投地發展,例如2013年萬科集團透過所持有的本港公司,與新世界(017)合作,以約34億元奪得西鐵荃灣西站TW6(六區)項目發展權,即現時的「柏傲灣」。由第二階段開始,中資逐漸熟悉香港市場,嘗試以獨資方式買地,並在近年「橫掃」多幅香港住宅地皮。

  林浩文分析指,傳統上中資買地是依靠借貸為主,因內地有「資金鏈」的循環買地模式,先是買地,再興建住宅,套現後再次買地。林指出,今年中資在港買地正處於第三階段,中資現有地產項目仍在發展中,距離推出市場也有一段時間,因此需等待資金回流。

  中環中心易手最矚目

  去年中資不僅在住宅樓市吒叱風雲,在商廈寫字樓市場亦走勢凌厲,其中最矚目的必然是長實(1113)旗下的地標商廈「中環中心」,於去年11月以破紀錄402億元出售75%業權予中資與港資組成的合組公司,其中中國國儲能源佔公司55%股權,而「中環中心」易手亦成為本港歷來最高單價商廈物業成交。

  長實地標商廈「中環中心」易手。

  雖然去年中資未有一如以往大手買入多幢商廈,但仍有參與全幢商廈成交的紀錄。去年10月綠景中國(095)斥資90億元,向會德豐(020)旗下九龍倉(004)購入位於觀塘海濱道123號「8 Bay East」樓花商廈。該商廈可建總樓面面積約59.6萬平方呎,呎價高達15,095元,創下九龍區歷來最大額全幢商廈買賣。

  剛踏入2018年,再有中資購入香港全幢商廈,恒地(012)於本月5日證實,深圳私募基金中科創資本旗下公司繁勝集團,聯同太平信託以99.5億元買入恒地位於北角京華道18號的全新商廈,可建總樓面面積約32.98萬平方呎,呎價高達30170元。市場人士指,該商廈雖然並非位處核心商業區,但港島全幢新商廈缺少,加上物業有維港景色,因此具一定吸引力。

  中央挺港發展 吸引中資設總部

  美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥

  對於中資財團鍾情香港商廈,美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,由於中央政府有意把香港打造成國家最亮麗的金融中心,及有意把香港市場和內地市場接軌有關,在這個有誘因下,中資的機構都會來到香港建立代表辦事處,因此近兩、三年都有不少中資購買香港商廈,而且主要是中環的核心區,除了作為公司總部,也會作投資之用。

  展望:今年中資仍以買住宅地為主

  展望今年,由於中央政府限制在境外投資非鼓勵的項目,相信今年難以出現像海航集團般,大手「掃入」多幅地皮的買地交易。實際上從去年下半年開始,本地發展商已開始積極增加土地儲備,例如本月16日批出的九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界住宅地,都是由本地發展商九龍倉投得,因此估計今年中資投地出手及中標次數都會不及去年。

  第二,林浩文認為,今年中資財團不一定參與競投官地,參與買地方式會較以往多,有機會是港鐵(066)項目、市建局項目、收購舊樓,或者從發展商中購入地皮,例如去年9月碧桂園(2007)以收購形式買入馬鞍山耀沙路地盤。對於中資會否興建寫字樓或工廈等物業,他認為短期內不會發生,最快也要3至5年以後。

  第三,今年中資不一定會以獨資方式買地,林浩文預測,因近年本港地價不斷推高,一幅優質地皮有機會賣過百億元,連建築成本在內發展風險十分高,因而合組財團形式投地會是今年的趨勢。

  朗豪坊是今年潛在矚目交易

  第四,商廈後市方面,翁鴻祥表示在香港寫字樓核心區,不論是基金還是保險業的需求也非常大。他預料今年仍然會有中資財團購買全幢商廈,因目前香港及內地的金融市場還未達到非常高的「水位」,包括融資量、盈利能力等,這些因素都利好中資來港擴充,所以中資對香港商廈需求仍然很大。

  今年的潛在矚目商廈交易,包括仍在放售的旺角「朗豪坊」寫字樓。鷹君集團(041)旗下冠君(2778)在去年委任第一太平戴維斯,把旗下物業「朗豪坊」寫字樓作全球招標,意向價約250億元,市場消息指項目曾獲中資財團洽購。項目的可銷售樓面總建築面積70.3萬平方呎,目前租率達97.5%,呎租約50至60元。

  配稿】學者:中資大手買地推高樓價 購買全幢商廈好命名

  香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量

  【源解碼】過去一年,多家中資來港大手買下住宅地皮,對香港樓市有甚麼影響?香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出,土地的「麵粉價」因中資以高價買入而不斷被推高,住宅建築成本也大幅上升,其他本地發展商眼見地價樓價不斷被搶高,也會跟隨大市提高住宅項目售價,令香港整體樓市價格越推越高。

  莊太量指出,中資內房進軍香港的策略都是先以高價投得一、兩幅地皮,並以「蝕本價」或「平手價」售出住宅項目,最重要的是先搶佔香港的市場佔有率及賺取口碑。中資一向都是採取這種「先搶市佔率」的策略,就如中移動(941)當年在香港電訊業搶佔市場,以低價提供電訊服務。

  購全幢商廈可為集團宣傳

  近年中資在香港買入寫字樓的交易中,有不少是全幢的商廈買賣,為甚麼中資鍾情買下全幢商廈?莊太量表示,中資買下全幢商廈是追求大廈的命名權,而非追求寫字樓空間,他們除了可以更改大廈名稱,也可以在大廈頂層的大燈箱或廣告板註明公司名稱,為集團在香港宣傳。

  「美國萬通大廈」更改名稱為「中國恒大中心」。

  源傳媒翻查過往資料,2015年11月恒大地產(3333)來港斥資125億元買下全幢位於灣仔的「美國萬通大廈」,並把大廈名稱更改為「中國恒大中心」。翌年11月,光大控股(0165)以100億元買下全幢同樣位於灣仔的「大新金融中心」,集團亦把大廈名更改為「光大中心」,可見中資買入全幢商廈更改名稱的例子有不少。(源傳媒記者 郭靖)

【責任編輯:肖静文】
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